La location meublée LMNP par le biais de l’EHPAD demeure une solution intéressante en termes de rendement et de qualité des revenus locatifs. En effet, ce type d’investissement génère des loyers réguliers et sécurisés, en plus de la qualité grâce à la convention tripartite qui encadre étroitement l'activité de ces établissements.
Rappel sur les EHPAD et la convention tripartite
Les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont des structures médico-sociales destinées à accueillir des seniors en perte d'autonomie. En d’autres termes, il s’agit de logements modernes adaptés au grand âge et à la situation de dépendance. Les EHPAD proposent des services assimilés à ceux des établissements hôteliers, en plus de l’intégration d’une unité de soins pilotée par un médecin coordinateur. Une équipe médicale et paramédicale assure une prise en charge continue et des soins adaptés à l'état de santé de chaque résident. Outre ces différentes prestations, des activités sociales et culturelles sont proposées pour maintenir le lien social et stimuler l’épanouissement de chacun pendant toute la durée du séjour, le plus souvent jusqu’en fin de vie. En clair, les EHPAD ont pour mission d'accompagner les personnes âgées dans les actes de la vie quotidienne et de préserver leur autonomie le plus longtemps possible.
C’est un gestionnaire qui endosse la mission de la prise en charge du fonctionnement intégral de l’établissement. Celui-ci inclut la signature d’un accord : la convention tripartite. Les 3 signataires sont l'Agence régionale de santé (ARS), le Conseil départemental et le gestionnaire de l'EHPAD. Ce contrat a pour objectif de fixer les normes de qualité : l’établissement s'engage à respecter un cahier des charges précis en matière d'accueil, de soins et de services proposés aux résidents. À cela s’ajoute l’exigence de la transparence des coûts. L’objectif est également de sécuriser l’investissement : la convention tripartite cible une certaine stabilité dans l'exploitation de l'EHPAD, ce qui est rassurant pour les investisseurs LMNP.
Les conditions de renouvellement
La convention tripartite est conclue pour une durée de 5 ans. À l'issue de cette période, elle peut être renouvelée sous réserve du respect des engagements du gestionnaire et par le biais d’une évaluation rigoureuse. Les points intégrant l’audit y afférent sont les suivants :
- la qualité des prestations : l'ARS et le conseil départemental vérifient que les prestations sont conformes aux exigences du cahier des charges
- la situation financière : la pérennité de l'EHPAD est un élément entrant en compte dans l’évaluation pour le renouvellement de la convention
- le respect des conditions tarifaires : celles-ci se décomposent en 3 volets qui sont les tarifs hébergement, les tarifs soins et les tarifs dépendance
- la satisfaction des résidents et de leurs familles : une série d’enquêtes de satisfaction est planifiée afin d'apprécier le niveau de qualité de vie au sein de l'établissement
La convention tripartite : un gage de qualité pour les investisseurs et les résidents
De ce qui précède, la convention tripartite revêt un caractère de garantie qualitatif, aussi bien pour les investisseurs que pour les résidents. Celui qui place son argent dans ce type de LMNP est assuré d’un encadrement strict par la loi. Rappelons d’ailleurs que toute conversion de maison de retraite classique ou de résidence senior en EHPAD est soumise à la même procédure : la signature de l’accord.
Les revenus locatifs sont sécurisés, étant garantis par un bail commercial, signé non pas avec les locataires, mais avec le gestionnaire. De plus, le taux de remplissage dans les EHPAD est élevé en raison de l’augmentation progressive du nombre de seniors en perte d’autonomie, accompagnant le vieillissement démographique.
Pour les résidents, ceux-ci ont l’assurance d’intégrer un établissement en réponse à leurs attentes et dans le respect des éthiques se rapportant au grand âge.
